Zakup nieruchomości – jak zrobić to bezpiecznie?

Małgorzata Kwiatkowska: „Sprzedam tanio mieszkanie!”, „Okazja! Taniej domu nie kupisz!” – w trakcie poszukiwania wymarzonego miejsca do życia natrafiamy na tysiące tego typu ogłoszeń. Ze względu na wysokie ceny na rynku nieruchomości są one bardzo kuszące, ale czy bezpieczne?

Michał Koralewski: Niska cena, w szczególności niższa od cen podobnych nieruchomości w okolicy, powinna zwiększyć naszą czujność. Rzecz jasna, nie zawsze będzie oznaczać, że sprzedawca nie napisał w ogłoszeniu wszystkiego, czasem wynika po prostu z pilnej konieczności sprzedaży. Zazwyczaj jednak motywowana jest niedogodnościami, z jakimi przyjdzie się uporać nabywcy. Najczęściej chodzi o sprzedaż, której podlega nie prawo własności do lokalu, lecz spółdzielcze prawo własnościowe, ustanawiane na lokalach należących do spółdzielni mieszkaniowych. 

Możemy też mieć do czynienia ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego – daje ono co prawda niemal takie same uprawnienia, jak własność, ale jest ustanawiane na czas od 40 do 99 lat. Co więcej, użytkownik wieczysty corocznie musi uiszczać opłatę na rzecz właściciela nieruchomości. Niższa cena sprzedaży może zatem nie być atrakcyjna, kiedy dodamy do niej sumę opłat za użytkowanie wieczyste. Poza tym dobrze jest sprawdzić, czy nieruchomość nie została obciążona cudzym prawem rzeczowym (np. użytkowanie, służebność) bądź obligacyjnym (np. najem, dzierżawa).

Zdarza się też, że za, jak to Pani ujęła, kusząco brzmiącym ogłoszeniem stoi konieczność przeprowadzenia mniej kuszącego, za to kosztownego remontu, wymiany instalacji elektrycznej czy też przestarzałego źródła ciepła. Widząc atrakcyjną cenę nieruchomości, nie musimy jej od razu przekreślać, powinniśmy jednak szczegółowo wypytać sprzedawcę o powody takiej ceny, a także dokładnie zweryfikować dokumenty. Chodzi w tym przypadku o nasze bezpieczeństwo finansowe. 

MK: Warto też wziąć pod uwagę fakt, że cena samego mieszkania stanowi jedynie część kosztów, jakie generuje zakup nieruchomości. 

MK: Oczywiście. Musimy opłacić jeszcze taksę notarialną, czyli wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe za zmiany treści wpisów w księdze wieczystej, a także podatek od czynności cywilnoprawnych. W zależności od ceny sprzedaży koszty te mogą wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Sam podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi bowiem 2% od ceny sprzedaży nieruchomości.

MK: Na potrzeby naszej rozmowy załóżmy nieprzyjemny scenariusz. Korzystając z Pańskiego doświadczenia, chciałam zapytać, jak sprzedawcy najczęściej próbują oszukać potencjalnych nabywców?

MK: Najczęstszym problemem jest stan lokalu i jego przynależności (piwnica, garaż). Nawet najładniejsze zdjęcia w portalu ogłoszeniowym i zapewnienia pośrednika nie mogą uśpić naszej czujności. Powinniśmy sprawdzić instalacje, szczelność okien czy ślady zamalowywania na ścianach. Czytajmy również dokładnie samą treść, często bowiem ważne informacje są sprytnie maskowane. Przykładowo, bliskość węzła komunikacyjnego może oznaczać, że musimy się liczyć z dużym natężeniem ruchu w najbliższej okolicy, a pod hasłem pięknego widoku na las może się kryć nieruchomość położona na obrzeżach miejscowości.

Ponieważ umowa wymaga formy aktu notarialnego, sprzedawcom trudniej jest oszukać nabywcę. Nieruchomość, a także jej obciążenia są bowiem weryfikowane przez notariusza. Niemniej, jeżeli decydujemy się na zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej i wpłacamy zadatek, to późniejsze jego odzyskanie może nastręczać już pewnych problemów. Powiedzmy, że sprzedawca oferuje 100-metrowe mieszkanie. Po jego oględzinach zawieramy umowę przedwstępną i wpłacamy zadatek. Dopiero na etapie umowy przyrzeczonej sprzedaży, gdy notariusz otrzyma wymagane dokumenty, okazuje się, że część pomieszczeń została zaadaptowana z części wspólnych nieruchomości i jest jedynie dzierżawiona od wspólnoty mieszkaniowej, a sam lokal w rzeczywistości ma 70 m2 powierzchni. Udowodnienie, że nabywca o tym nie wiedział, może być trudne – mógł przecież poprosić o numer księgi wieczystej – a zatem także odstąpienie od umowy z winy sprzedawcy nie będzie aż tak oczywiste.

MK: Jakie błędy z kolei najczęściej popełniają nabywcy?

MK: Często widzą nieruchomość taką, jakie wyobrażenie o niej wytworzyli sobie na podstawie treści ogłoszenia, profesjonalnych zdjęć oraz własnych marzeń o idealnym mieszkaniu. Te czynniki usypiają czujność – nie podchodzimy z należytą starannością do oględzin lokalu oraz weryfikacji jego stanu prawnego.

Trudno być obiektywnym we własnej sprawie, dlatego wybrane miejsce warto obejrzeć z osobą trzecią, może to być profesjonalista albo nawet znajomy czy członek rodziny. Ważne, by nie był osobiście zaangażowany w zakup nieruchomości, co pomoże zachować mu większy obiektywizm i dokładność. Radziłbym również sporządzić listę elementów do sprawdzenia, zarówno w czasie oględzin, jak i w dokumentacji nieruchomości. Postępując zgodnie z taką listą, nie przeoczymy istotnych spraw i zadbamy o nasze bezpieczeństwo finansowe.

MK: Panie mecenasie, przejdźmy zatem do dokumentów. Które są szczególnie ważne?

MK: W przypadku rynku pierwotnego przed zawarciem umowy deweloperskiej pamiętajmy o sprawdzeniu przede wszystkim prospektu informacyjnego – a służy do tego strona internetowa http://prs.ms.gov.pl. To tutaj pojawiają się informacje na temat sytuacji prawno-finansowej dewelopera, m.in. numer KRS spółki, pod którą działa. Dzięki temu dokumentowi dowiemy się więcej o poprzednich zrealizowanych inwestycjach, o gruncie i budynku, ale też o lokalu, który nas zainteresował.

MK: Po drugie powinniśmy pamiętać, że deweloper ma obowiązek udostępnienia pozwolenia na budowę i projektu budowlanego, prawda? 

MK: Tak, to kolejne dwa dokumenty bardzo dużo mówiące o wybranym przez nas przedsięwzięciu deweloperskim. Dowiemy się z nich przede wszystkim, czy deweloper już uzyskał pozwolenie na budowę i czy jest ono ostateczne i prawomocne. To ważne, bo jeżeli do sądu administracyjnego wpłynęły odwołania albo skargi, to możliwe jest nawet uchylenie pozwolenia na budowę. Taka sytuacja natomiast może znacznie opóźnić oddanie budynku do użytkowania.

MK: A jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?

MK: Powinniśmy rozpocząć od zapoznania się z treścią wspomnianej już przeze mnie księgi wieczystej. Można to uczynić bezpłatnie poprzez stronę http://ekw.ms.gov.pl. Pamiętajmy tylko, że mieszkanie od dewelopera najpierw musi zostać oddane do użytku, co na etapie budowy nie jest, rzecz jasna, możliwe. W tym wypadku istnieje księga wieczysta dla gruntu, na którym realizowana jest inwestycja. Tu warto sprawdzić, czy jest on obciążony hipotekami, a także czy banki wyraziły zgodę na tak zwane bezobciążeniowe wyodrębnienie lokali. Oznacza to, że na wybraną nieruchomość nie przejdzie hipoteka obciążająca grunt i zabezpieczająca kredyt zaciągnięty przez dewelopera. 

Poza tym warto skontrolować, czy dla danego obszaru uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z tego aktu prawa miejscowego dowiemy się o przeznaczeniu gruntu, na którym znajduje się nieruchomość, o warunkach zabudowy, jej wysokości, kształcie dachu, poznamy procent powierzchni biologicznie czynnej, ale też, co równie ważne, przeznaczenie i warunki zabudowy działek sąsiednich. Te informacje mogą być szczególnie interesujące, jeżeli budynek powstaje na obszarze o słabej zabudowie. Plany miejscowe znajdziemy na stronie danej gminy/miasta. Jeżeli natomiast kupujemy nieruchomość gruntową, warto zajrzeć na stronę www.geoportal.gov.pl. Sprawdzimy tam szereg przydatnych informacji, m.in. o uzbrojeniu działki oraz zagospodarowaniu terenu.

Chciałbym jednak dodać, że weryfikacja w źródłach ogólnodostępnych nie da nam odpowiedzi na wszystkie pytania. W pierwszej kolejności zwróćmy się z nimi do sprzedawcy, który powinien okazać wszelkie niezbędne zaświadczenia i wydane decyzje, ale też potwierdzić na przykład, czy nieruchomość (lokal, działka) nie jest obciążona prawami osób trzecich, w szczególności najmem lub dzierżawą.

MK: A to ważna informacja w przypadku, gdy zakup nieruchomości odbywa się na rynku wtórnym. Czy wszystkie wymienione przed chwilą kroki również w tym wypadku warto powtórzyć?

MK: Jak najbardziej. Przede wszystkim warto zweryfikować warunki zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu nie zaskoczą nas żadne niepożądane inwestycje w sąsiedztwie. A przy okazji możemy dowiedzieć się o nowych drogach, liniach tramwajowych bądź przystankach planowanych w danej okolicy. Dodatkowo decydując się na zakup lokalu z rynku wtórnego, zadbajmy o zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach ciążących na sprzedawcy, a także o braku toczących się względem nieruchomości postępowań egzekucyjnych, zweryfikujmy kwestię zameldowania w nieruchomości oraz praw osobistych. Poza tym warto sprawdzić ewidencję gruntów i budynków, aby się upewnić, czy nie kupujemy tak zwanej samowoli budowlanej.

MK: Przejdźmy do kolejnej ważnej sprawy – umowy na zakup nieruchomości. Co powinna zawierać i na co przede wszystkim trzeba zwracać uwagę?

MK: W umowie takiej należy w szczególności dokładnie określić przedmiot sprzedaży, a także związane z nią prawa i obciążenia. Dlatego tworząc dokument, notariusz precyzyjnie opisuje w nim treść księgi wieczystej – i tu najważniejsze są wpisy w działach III i IV. W pierwszym z nich znajdziemy ograniczenia ciążące na nieruchomości, np. różnego typu ograniczone prawa rzeczowe (służebności, użytkowanie) bądź osobiste (najem, dzierżawa). W drugim – obciążenia hipoteczne. W umowie sprzedaży opisuje się także warunki wynikające z planu miejscowego oraz ustaw szczególnych (zwłaszcza w zakresie nieruchomości gruntowych). W przypadku nieruchomości kupowanej na rynku wtórnym powinny się pojawić zapisy dotyczące braku osób zameldowanych oraz zaległości w podatkach i opłatach za nieruchomość. Należy też postanowić o losie ruchomości znajdujących się w mieszkaniu, a także o terminie jego wydania nabywcy. Poza tym umowa powinna obligatoryjnie zawierać określenie ceny sprzedaży oraz sposobu jej płatności. Trzeba zatem podać numer rachunku bankowego, względnie opisać terminy i wysokość poszczególnych rat.

MK: Wiem, że wątpliwości związane z kupnem wymarzonego mieszkania czy domu mają też osoby korzystające z Programu ICAS EAP, a pytania najczęściej dotyczą treści umowy przedwstępnej oraz możliwości i konsekwencji wycofania się z niej. Proszę zatem powiedzieć, kiedy warto ją podpisać i co należy w niej zawrzeć?

MK: Umowę przedwstępną zawiera się przeważnie wtedy, gdy nie jest możliwe natychmiastowe zawarcie umowy sprzedaży. Przykładowo, gdy nabywca musi pozyskać finansowanie albo zbywca potrzebuje czasu na wyprowadzkę lub remont. Taki dokument oddala czas przeniesienia własności i z tej przyczyny z reguły nie jest korzystny. Jeżeli jednak istnieje konieczność jego podpisania, to pamiętajmy o tym, aby zawarto w nim przynajmniej dokładne oznaczenie sprzedawanej nieruchomości oraz cenę sprzedaży. Bardzo często elementem takiej umowy jest także data, do której należy zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży. Nie jest to jednak konieczne. Jeżeli umowa przedwstępna nie zawiera takiego oznaczania, datę wyznacza uprawniona do tego strona.

MK: Kolejną istotną kwestią, o której powinniśmy wspomnieć, jest prawo do rękojmi. Sprzedawca ponosi odpowiedzialność względem kupującego, jeżeli okazuje się, że nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną. O jakie głównie przepisy chodzi i o co możemy się ubiegać?

MK: Podstawę stanowi roszczenie o usunięcie lub wymianę wykrytej wady. Jeżeli nie jest to możliwe (przede wszystkim, gdy chodzi o wady konstrukcyjne całego budynku), wtedy nabywca zyskuje dwa dalsze roszczenia. Pierwsze to obniżenie ceny o różnicę pomiędzy nieruchomością wolną od wad a taką, która je zawiera. Jeżeli jednak usterki okazują się znaczące (uniemożliwiające zamieszkanie), to możemy od umowy odstąpić. W tym drugim przypadku strony powinny zwrócić sobie przedmiot świadczenia – nabywca przenieść zwrotnie własność nieruchomości, a sprzedawca zwrócić cenę. 

MK: O jakich wadach fizycznych, a jakich prawnych powinniśmy pamiętać?

MK: Z wadą fizyczną mamy do czynienia wówczas, gdy sprzedany przedmiot jest niezgodny z umową – na przykład, gdy lokal nie nadaje się do zamieszkania, nie został wydany w stanie umówionym przez strony, brak jest odpowiednich przyłączy, wykończenia wnętrz, ale też gdy nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a ten nie zgłosił zastrzeżeń – na przykład budynek czy mieszkanie nie jest przystosowane do korzystania przez osobę niepełnosprawną. 

Wada prawna z kolei to sytuacja, w której ktoś sprzedaje rzecz nienależącą do niego, gdy nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej, np. wynikającym z umowy najmu lub dzierżawy, a także jeśli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu: sądu, komornika sądowego czy inspektora nadzoru budowlanego. Gdy przedmiotem sprzedaży jest ograniczone prawo rzeczowe, np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wówczas sprzedawca odpowiada także za istnienie tego prawa.

MK: A co oznacza termin „wady ukryte”?

MK: To kolejny obszar, z którym często beneficjenci programu EAP w ICAS Poland mają kłopot. Wady ukryte to takie, których nie można wykryć podczas oględzin nieruchomości przy jej wydaniu. Chodzi jednak o niemożność ich zauważenia przy zachowaniu odpowiedniej staranności. Oczywiste jest bowiem, że pewne błędy mogą ujawnić się dopiero podczas eksploatacji lokalu, jak na przykład niedrożność kanalizacji czy nieszczelność wentylacji.

Istotne jest, że w odniesieniu do wad ukrytych termin na ich zgłoszenie zaczyna swój bieg dopiero z chwilą ich wykrycia. Sprzedawca nie może się zatem bronić wygaśnięciem roszczeń z rękojmi za usterki z uwagi na upływ pięcioletniego okresu od wydania nieruchomości.

MK: Właśnie, podkreślmy w tym miejscu, że możliwość korzystania z rękojmi jest ograniczona w czasie. O jakich terminach warto pamiętać?

MK: Roszczenia z tego tytułu wygasają z upływem pięciu lat od wydania decyzji. Natomiast w przypadku ruchomości termin jest krótszy i wynosi dwa lata. Ale przede wszystkim pamiętajmy, że rękojmia nie obejmuje wad, które nabywca mógł z łatwością zauważyć i nie zgłosił ich przy zakupie nieruchomości. Dlatego tak ważne jest dokładne sprawdzenie nabywanego lokalu.

MK: Panie mecenasie, jak się ubiegać o realizację roszczeń? 

MK: Wraz ze zgłoszeniem usterki należy wskazać nasze roszczenie, czyli naprawę rzeczy albo wymianę. Jeżeli te nie są możliwe, przysługiwać nam będzie prawo do obniżenia ceny, a przy wadach istotnych – czyli takich, które uniemożliwiają normalne korzystanie z mieszkania, na przykład przeciekający dach, niedziałająca kanalizacja – prawo do odstąpienia od umowy. Dodajmy, że obniżenie ceny powinno odpowiadać różnicy w wartości rzeczy nieposiadającej wad i rzeczy wadliwej.

MK: A co trzeba udowodnić, żeby sprzedawca nieruchomości poniósł odpowiedzialność?

MK: Zakres przesłanek, które powinien wykazać kupujący, zależy od momentu ujawnienia wady fizycznej. Jeżeli została ona stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania sprzedanej rzeczy, domniemywa się, że istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że jedyne, co musimy udowodnić, to wystąpienie błędu, a nie to, że istniał on już w chwili sprzedaży. 

Jeżeli zaś niedoróbka ujawni się po upływie pierwszego roku od wydania nieruchomości, kupujący powinien wykazać fakt jej istnienia w chwili wydania mu lokalu. Dodatkowo w przypadku domagania się obniżenia ceny, to nabywca powinien wykazać różnicę w wartości nieruchomości. Natomiast odstępując od umowy, należy wykazać, że znaleziona wada jest istotna.

MK: Jakie uprawnienia ma w tym momencie sprzedawca?

MK: Może on bronić się, wykazując brak istnienia wady albo wskazując, że jej przyczyna powstała dopiero po wydaniu lokalu nabywcy. Sprzedawca odpowiada bowiem jedynie za wady istniejące w chwili wydania albo powstałe z przyczyn tkwiących w nieruchomości w tym momencie. Po tym czasie rękojmia nie obejmuje odpowiedzialności za uszkodzenia.

MK: A czy mamy szansę otrzymać odszkodowanie za dodatkowo poniesione koszty?

MK: Najczęściej tak się kończy fakt istnienia wady fizycznej bądź prawnej. Przykładowo, proces usuwania usterki może uszkodzić mienie (kafle, panele itp.), a nawet wiązać się z koniecznością czasowej przeprowadzki do innego lokum. Nie byłoby sprawiedliwe, gdyby koszty tego typu dodatkowych strat i wydatków ponosić miał nabywca, skoro za wadę odpowiada sprzedawca albo deweloper. 

MK: Co robić po zgłoszeniu wad? Jak rękojmia wpływa na umowę deweloperską?

MK: Przede wszystkim pamiętajmy, że deweloper powinien udzielić nam odpowiedzi w terminie czternastu dni od zgłoszenia wady. Jeżeli tego nie zrobi, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione. Dzięki takiemu domniemaniu możemy nawet wystąpić na drogę sądową. Jeżeli jednak nie na tym nam zależy, albo sprzedawca odpisał, że roszczenia nie uznaje, warto wykorzystać jeszcze inne środki. Pierwszym z nich może być zlecenie sporządzenia ekspertyzy osobie z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi. Jej opinia może przekonać właściciela nieruchomości, że mamy rację. Warto także zwrócić się o pomoc do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Pomaga on nabywcom w sporach z przedsiębiorcami, w tym także deweloperami.

MK: Czemu jednak lepiej zapobiegać. Dlatego też, Szanowni Państwo, pamiętajcie, że jeżeli w Waszej firmie dostępny jest Program Wsparcia Pracowników ICAS EAP, w każdym momencie możecie zwrócić się o pomoc i porady prawne do naszych specjalistów.